Covid 19 – szansą na dynamiczny rozwój budownictwa senioralnego w Polsce

Autor: Artur Rola – Capital Bridge Investment Consulting, Partner, Managing Director 

W osobnym artykule z czerwca 2020 roku pisaliśmy o niebezpiecznym trendzie w inwestycjach wywołanym przez pandemię oraz późniejsze jej konsekwencje, takie jak obniżenie stóp procentowych do poziomów bliskich zeru, co skłoniło indywidualnych inwestorów do szukania alternatyw zarobkowych w inwestycjach o wyższym poziomie ryzyka niż dotychczas preferowane.

Tym razem chcielibyśmy zwrócić uwagę na wpływ Covid19, ale z perspektywy szansy dla branży senioralnej. Obecna pandemia może okazać się bardzo silnym bodźcem dla rozwoju całej branży i w perspektywie najbliższych 10 lat wielkość nakładów inwestycyjnych może się wielokrotnie zwiększyć, w rezultacie działające obecnie w tej branży podmioty mogą być największymi beneficjentami tych zmian.
Najważniejsze zaś, że beneficjentami tych zmian mogą być także sami seniorzy, ponieważ te zmiany wpłyną bezpośrednio na poprawę jakości ich życia, dając im możliwości jakich do tej pory nie mieli. Rozwój profesjonalnego budownictwa senioralnego rozwiąże liczne problemy tej grupy wiekowej, na czele których stoją samotność i postępująca niesamodzielność.

Czym jest budownictwo senioralne (senior housing) i dlaczego jest on ciągle tak mało popularny?

Segmentów, które można zaliczyć do budownictwa senioralnego jest wiele, my jesteśmy skoncentrowani od początku tylko na trzech, bo uważamy, że mają najlepszą perspektywę rozwoju w najbliższych latach. Prawie 30 letnie doświadczenia założyciela ORIGIN w Kanadzie i wiedza jak postępował ten rozwój za oceanem pozwoliły nam na wspólne stworzenie precyzyjnej strategii działania w Polsce na kolejne 20 lat i budowania obiektów w odpowiedniej kolejności.
Trzy wspomniane segmenty, od których zaczęliśmy to serwisowane mieszkania senioralne (SMS), które są formą co-livingu, (zachęcamy do lektury poświęconej temu tematowi w artykule z marca 2020r https://origininvestments.pl/najem-instytucjonalny-w-branzy-senioralnej/), obiekty opieki długoterminowej dla stanów najcięższych oraz obiekty wysokospecjalistycznej rehabilitacji neurologicznej i ortopedycznej.

Trudność w tworzeniu obiektów senioralnych, w porównaniu z klasycznym biznesem nieruchomościowym, wynika z kwestii operacyjnego zarządzania inwestycją po zakończeniu budowy. Pojawia się bowiem konieczność wsparcia kompetencji nieruchomościowych kompetencjami medycznymi, z uwzględnieniem nieznanych na polskim rynku standardów zarządzania tego typu obiektami. Barierą wejścia do tego biznesu jest posiadanie odpowiedniej kadry z obszaru medyczno-opiekuńczego. Niestety bez prawidłowego zabezpieczenia tej sfery nie ma szansy na długoterminowy sukces, a żaden deweloper bez umowy z operatorem senioralnym, nie powinien podejmować się zbudowania osiedla senioralnego z funkcją zaawansowanej opieki i rehabilitacji. Niestety tych kompetencji na rynku jest ciągle bardzo mało. Poprzez ORIGIN Academy podnosimy ilość i poziom tych kompetencji, ale ciągle jest to wieloletni proces wymagający systematycznej pracy, bo ilość kadry musi rosnąć proporcjonalnie do ilości powstających osiedli. Samo budowanie i zarządzanie nieruchomościami w tym wypadku nie wystarczy. Największą wartością, w którą należy inwestować są operatorzy, a nie  wyłącznie nieruchomości. Dlatego w ORIGIN wiemy, że długofalowy sukces zależy od zrównoważonego dbania o rozwój na obu płaszczyznach.

Dlaczego chcemy akumulować aktywa nieruchomości senioralnych? 

Od wielu lat dynamicznie rosną ceny nieruchomości w Polsce, ale ta dynamika nie przekłada się na równomiernie rosnące czynsze, a obecna pandemia może jeszcze bardziej nasilić tą tendencję. Widać to na wszystkich płaszczyznach branży nieruchomościowej, od rynku mieszkaniowego co odczuwają indywidualni inwestorzy, po rynek nieruchomości komercyjnych, takich jak rynek biurowców, prywatnych akademików, galerii handlowych, parków logistycznych czy dopiero powoli powstający rynek budownictwa senioralnego. Z naszej perspektywy ten ostatni dostał swoją największą szansę od wielu lat, a pandemia COVID-19 może okazać się momentem zwrotnym.

Wspomniany wzrost cen jest powolnym procesem zrównywania się cen w Polsce z cenami w Europie. Ponieważ w Polsce te ceny są znacznie niższe to rentowności osiągane przez inwestorów są znacznie wyższe niż mogliby osiągać w Europie zachodniej. Nie dziwi więc stale rosnący udział kapitału zagranicznego w krajowym rynku nieruchomościowym. Systematycznie pojawiają się kolejne transakcje o coraz niższej rentowności dla inwestorów, a więc zostają oni zmuszeni płacić coraz więcej za dobrą klasę aktywów inwestycyjnych. Wszystko wskazuje na to, że ten trend będzie się utrzymywał w kolejnych latach.
Oznacza to, że za kilka lat wartość jaką otrzymamy za posiadane dziś aktywa będzie wyższa niż ta którą osiągnęlibyśmy sprzedając je dziś, prowadząc tylko działalność deweloperską w tej branży. Jeśli połączy się to z rosnącą popularnością budownictwa senioralnego, oraz odwracaniem się kapitału od innych klas aktywów nieruchomościowych, może się okazać, że wystartowaliśmy jako ORIGIN w odpowiednim miejscu i czasie.

Jaką to daje szansę ORIGIN i całej branży senioralnej?

Nasze obserwacje pokazują, że inwestorzy profesjonalni powoli “odwracają się” od najbardziej popularnych dotychczas inwestycji nieruchomościowych, szukając dla nich alternatyw, dających długoterminowo większą stabilność i ciekawsze perspektywy. Przykłady potęgujące takie myślenie widzimy od kilku miesięcy i stale przybywa nowych.
O ile problemy branży hotelowej (turystycznej) mogą okazać się przejściowe i świat wróci do normalności, o tyle inne przykłady skłaniają ku refleksji, że zmiany będą permanentne.
Kolejne korporacje informują o planach redukcji powierzchni biurowych globalnie o 15%-30% i przejście na model pracy hybrydowej.  Praca hybrydowa to nie tylko mniejsze zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe, ale także większa liczba spotkań biznesowych odbywanych online, mniejsza liczba podróży służbowych i mniejszy ruch w hotelach nastawionych na biznes. Wystarczyło kilka miesięcy, a świat odkrył, że równie efektywnie można wiele spotkań zrobić bez fizycznego udziału uczestników. A w dodatku z korzyścią dla środowiska i życia rodzinnego.
Mocny wzrost obrotów w e-commerce, połączony ze spadkiem fizycznego ruchu w galeriach handlowych oraz decyzje kolejnych sieci handlowych o rozwiązywaniu umów najmu lub zmiany stawek najmu, są trendem, który był już widoczny przed pandemią, a ona nadała mu tylko większej dynamiki.
Wprowadzenie przez uczelnie wyższe na całym świecie, możliwości studiowania zdalnie lub w trybie hybrydowym, zmniejsza popyt na najem w prywatnych akademikach, które muszą dziś walczyć o najemców, a to z kolei pośrednio zmniejsza popyt na całym rynku najmu nieruchomości mieszkalnych.

Dlaczego branża senioralna może zająć część tego rynku?

Można by odpowiedzieć krótko, ponieważ jest odporna na trendy, a średnia długość życia się wydłuża i społeczeństwo się bogaci. Pominiemy tym razem wszystkie aspekty związane z wzrostem zamożności seniorów i starzeniem się społeczeństwa, a skupimy się na przykładach jakich doświadczyliśmy w ostatnich miesiącach z powodu Covid19.
W czasie pandemii, strach o to co można bezpiecznie robić oraz jak funkcjonować będąc seniorem, aby nie narażać własnego zdrowia, był realnym problemem. Jak wiemy, robienie zakupów i normalne funkcjonowanie było obarczone olbrzymim ryzykiem i wytycznymi. Część seniorów bała się wychodzić z domu i wymagała wsparcia najbliższych lub sąsiadów. Jak nigdy wcześniej odczuwalna stała się potrzeba profesjonalnego operatora senioralnego, który zadbałby o stworzenie bezpiecznego środowiska do funkcjonowania seniorów. Przykłady ze świata pokazały, że dobrze funkcjonujące osiedla senioralne były w stanie stworzyć właściwe warunki. Odbieraliśmy liczne telefony od dzieci, które na stałe mieszkają za granicą, i nie mogły wrócić z powodu zamkniętych granic, ale potrzebowały abyśmy zaopiekowali się ich rodzicami przynajmniej na czas pandemii.
Z drugiej strony, od wielu lat powoli rośnie świadomość seniorów, że mieszkanie w specjalnie zaprojektowanych regionach zdrowia jest niesamowicie atrakcyjną alternatywą, a pandemia ten proces może tylko przyśpieszyć. Dbanie o zdrowie, aktywny styl życia przez seniorów jest nowym trendem, nową jakością i stylem życia. Odczuwamy to na przykładzie liczby zapytań jakie mamy w kontekście przygotowywanego regionu zdrowia pod Gdynią, zapytania pochodzą od osób z całego kraju, które są gotowe kupić tam mieszkanie i się przeprowadzić, ponieważ największym ich problemem, poza pandemią, jest samotność lub postępująca niesamodzielność.
Im więcej takich osiedli powstanie, tym więcej osób przekona się osobiście czym są możliwości jakie dają osiedla senioralne zarządzanie przez profesjonalne podmioty, a to z kolei jeszcze bardziej powinno pobudzić świadomość uczestników rynku nieruchomości i pozytywnie wpłynąć na rozwój branży.

Autor: Artur Rola – Capital Bridge Investment Consulting, Partner, Managing Director